Rechenwege und Rundung nachvollziehen
Unter Nebenkosten → Objekt → Abrechnungen → Kostenanteile siehst du die Grundlagen und den Rechenweg einer Position. Die folgenden Beispiele erklären die Berechnung der Anwendung. Ausgangspunkt ist immer der an der Kostenposition ausdrücklich geprüfte Verteilerschlüssel.
Betrag, Verteilungskreis und Zeitraum
Vom Gesamtbetrag wird zuerst ein Fester Eigentümeranteil abgezogen. Der verbleibende Betrag wird auf die zum Schlüssel gehörenden Anteile verteilt. Rechnerische Leerstands- oder Verbrauchsanteile des Eigentümers kommen zu seinem festen Anteil hinzu.
Beispiel: Gesamtbetrag 600,00 €, fester Eigentümeranteil 100,00 €. Bei zwei Mietergewichten von 25 und 75 entfallen 125,00 € und 375,00 € auf die Mieter; 100,00 € bleiben beim Eigentümer.
Für Wohnfläche × Tage, Wohneinheiten × Tage und Personentage kannst du einen Kreis bestimmter Wohnungen auswählen. Ohne Auswahl zählen alle Wohnungen des Objekts. Bei Wohnung × Tage bestimmt die einzelne Wohnung den Kreis, bei Direkte Zuordnung das ausgewählte Mietverhältnis und bei Verbrauch die Verbrauchsgruppe.
Der Leistungszeitraum begrenzt die berücksichtigten Miet- und Leerstandstage. Beginn und Ende zählen jeweils mit. Die Anwendung verwendet tatsächliche Kalendertage, einschließlich des 29. Februar in einem Schaltjahr. Der eingegebene Rechnungsbetrag wird nicht zusätzlich auf einen kürzeren Zeitraum heruntergerechnet: Er muss bereits zum erfassten Leistungszeitraum passen. Jahresübergreifende Belege teilst du vor der Übernahme nachvollziehbar auf die einzelnen Jahre auf.
Die sechs Schlüssel an Beispielen
| Schlüssel | Beispiel ohne festen Eigentümeranteil |
|---|---|
| Wohnfläche × Tage | Zwei ganzjährig belegte Wohnungen mit 50 und 100 m²: Von 600,00 € entfallen 200,00 € auf die kleinere und 400,00 € auf die größere Wohnung. |
| Wohneinheiten × Tage | Zwei Wohnungen mit gleichem Belegungszeitraum: 600,00 € werden zu je 300,00 € verteilt; die Flächen spielen bei diesem Schlüssel keine Rolle. |
| Personentage | Im Juni wohnen in einer Wohnung 15 Tage lang zwei und 15 Tage lang drei Personen: 75 Personentage. Eine weitere Wohnung mit einer Person im ganzen Juni hat 30 Personentage. Von 1.050,00 € entfallen 750,00 € und 300,00 € auf diese Anteile. |
| Verbrauch | Von insgesamt 100 m³ sind 20 und 70 m³ zwei Mietverhältnissen sowie 10 m³ dem Eigentümer zugeordnet. Von 1.000,00 € entfallen 200,00 €, 700,00 € und 100,00 € auf die drei Anteile. |
| Wohnung × Tage | Eine Kostenposition über 300,00 € betrifft nur eine Wohnung im Juni. Alter Mieter bis 10. Juni, Leerstand vom 11. bis 20. Juni, neuer Mieter ab 21. Juni: jeweils zehn Tage und damit je 100,00 €. |
| Direkte Zuordnung | Ein geprüfter externer Heizkostenanteil von 620,00 € für den tatsächlichen Mietzeitraum geht vollständig an das gewählte Mietverhältnis. Er wird nicht noch einmal nach Tagen gekürzt. |
Leerstand und fehlende Grundlagen
Leere Wohnungen verschwinden bei den zeitabhängigen Schlüsseln nicht aus der Verteilung. Der jeweilige Leerstandsanteil entfällt auf den Eigentümer. Bei Personentagen benötigt auch der Leerstand einen ausdrücklich erfassten Zeitraum mit geprüftem Personengewicht; ein fehlender Wert wird nicht automatisch als null interpretiert. Die Einrichtung steht unter Mietverhältnisse.
Bei Verbrauch muss die Summe aller Zuordnungen genau der Gesamtmenge entsprechen. Für jedes Mietverhältnis des Abrechnungsjahrs ist in der verwendeten Gruppe ein Anteil erforderlich, gegebenenfalls ausdrücklich null. Eigentümeranteile erfasst du mit leerem Mietverhältnis. Ein positiver zu verteilender Betrag benötigt insgesamt positive Verteilungsgewichte; reine Nullanteile reichen dafür nicht aus.
Warum sich ein Anteil um einen Cent unterscheiden kann
Die Verteilung erfolgt für jede Kostenposition in ganzen Cent. Zunächst werden die rechnerischen Anteile bis auf volle Cent gekürzt. Übrig bleibende Cent gehen an die Anteile mit den größten Nachkommaresten. Bei gleich großen Resten entscheidet eine feste interne Reihenfolge; die sichtbare alphabetische Reihenfolge ist dafür nicht maßgeblich.
Beispiel: 100,00 € auf drei gleiche Anteile ergeben 33,34 €, 33,33 € und 33,33 €. Die Summe bleibt genau 100,00 €. Ein Taschenrechner, der jeden Anteil unabhängig auf 33,33 € rundet, würde einen Cent übrig lassen.
Bei einer Gutschrift läuft dieselbe Verteilung mit negativem Vorzeichen: −100,00 € ergeben bei drei gleichen Anteilen −33,34 €, −33,33 € und −33,33 €. Weil jede Position einzeln verteilt wird, kann die Summe mehrerer Positionen vom einmaligen Aufteilen ihres Gesamtbetrags um einzelne Cent abweichen. Maßgeblich sind die gespeicherten Einzelpositionen und ihre Rechenwege.
Nachzahlung, Guthaben und persönliche Positionen
Der Betriebskostensaldo ist Betriebskostenanteil einschließlich externer Heizkosten minus bestätigte Vorauszahlungen. Ein positiver Wert bedeutet Nachzahlung, ein negativer Wert Guthaben.
Beispiel: 1.200,00 € Kostenanteil minus 1.000,00 € bestätigte Eingänge ergeben 200,00 € Nachzahlung. Erwartete, aber nicht bestätigte Zahlungsvorschläge werden nicht abgezogen. Die Berechnung dieser Vorschläge für Teilmonate steht unter Vorauszahlungen.
Persönliche Positionen werden getrennt ausgewiesen. Eine persönliche Gutschrift von 50,00 € wird daher nicht stillschweigend vom Betriebskostensaldo abgezogen. Prüfe beide ausgewiesenen Ergebnisse und den jeweiligen Anlass.
Eine Abweichung systematisch prüfen
- Prüfe, ob du den aktuellen Entwurf oder eine ältere abgeschlossene Version ansiehst.
- Vergleiche Betrag, festen Eigentümeranteil, Verteilerschlüssel und Wohnungsauswahl mit der Kostenposition.
- Prüfe Leistungszeitraum, tatsächliche Miettage, Leerstand und gültige Personenzeiträume.
- Bei Verbrauchskosten vergleiche Gesamtmenge und sämtliche Zuordnungen.
- Vergleiche die bestätigten Eingänge mit den tatsächlich erhaltenen Zahlungen.
- Prüfe zuletzt die Cent-Verteilung je Position. Ändere keinen fachlichen Betrag nur, um eine unabhängige Taschenrechnerrundung nachzubilden.